İnşaat henüz tamamlanmadan yapılan ev satın alma işlemi, topraktan veya temelden ev (daire ya da müstakil ev) satın alma şeklinde ifade edilmektedir. İnşaat henüz tamamlanmadığından dolayı inşaatın bitmiş haline biçilen bedele oranla daha düşük bir bedele satılmaktadır, dolayısıyla ev sahibi olmak isteyenler tarafından tercih edilmektedir.

Ev sahibi olmak isteyenler için maliyet açısından büyük avantaj sağlarken inşaatın tamamlanamaması, hakkın tesisinin yapılamaması gibi bazı riskleri de barındırmaktadır. 

• Temelden Ev Nasıl Alınır?

İnşaat projesine yeni başlayacak ya da inşaata başlanmış fakat henüz tamamlanmamış inşaat projesinden ev satın alma sözleşmesi ile topraktan veya temelden ev satın alınmaktadır.

• Temelden Ev Satın Almak Avantajlı Mıdır?

Tamamlanmış ev satış bedeline oranla tamamlanmamış yapının satış fiyatı çok daha uygun ve düşüktür. Araştırma sonuçlarına göre temel aşamasındaki evlerin satış fiyatları, tamamlanmış evlerin satış fiyatlarına oranla %20 daha uygun bulunmuştur. Maliyet açısından oldukça karlı bir yatırım fırsatı sunan temelden ev satın almak, inşaat henüz tamamlanmadığından kullanılacak malzeme kalite, türü seçiminin veya dairenin bulunduğu kat ve konum gibi özelliklerin belirlenebilir olması yönüyle de avantajlıdır. 

• Temelden Ev Almak Sakıncalı Mıdır?

Temelden ev satın almak; maliyette uygunluk ve konut özelliklerini belirleyebilme anlamında avantajlı özelliklere sahip olsa da inşaatın tamamlanabilmesi konusunda inşaatın tamamlanamama, tapu devrinin yapılamaması gibi bazı riskler bulunmaktadır. Bu riskler sözleşme öncesi, sırasında ve sözleşme sonrası inşaatın tamamlanma sürecinde birkaç hususa dikkat edilerek güvenle atlatılabilecektir.

• Temelden Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İnşaat firması veya müteahhit incelenmeli, güvenilir olmalıdır. İnşaatın tamamlanması yönünde güvence veren inşaat firması veya müteahhit hukuken şartlara bağlanmamış, kanunda belirli niteliklere sahip olması aranmamaktadır. Fakat sorumluluk boyutunda şahıs veya tüzel kişilik vasfına sahip olması farklılıklar gösterebilir, Ticaret Sicil Gazetesi üzerinden ticaret siciline bakılarak kayıtlı sermaye ve şirket yapısına dair bilgi edinilebilir. 

İnşaat firmasının veya müteahhitin malzemeden kısarak eksik inşa etmesi, iflas etmesi, inşaatı yarım bırakması veya başka bir sebeple inşaatın tamamlanamaması söz konusu olabilir. Kimi zaman inşaatın tamamlanmasında yeterli finansmanı sağlamak amacıyla inşaat firması veya müteahhit önden teminat olarak bir miktar talep edebilmektedir. Genelde büyük inşaat firmaları bu tür teminatlara gerek duymazlar bu nedenle güven uyandıran inşaat firmaları ve müteahhitler tercih edilmelidir.

İnşaat firması veya müteahhittin inşaatı bir sebepten tamamlayamaması durumlarını önlemek ve gerçekleşmesi halinde zararın büyük kısmını karşılayabilmek amacıyla sözleşmeye ceza-i şart eklenebilir, sözleşmenizde ceza-i şartınız bulunmuyorsa da tazminat davası açılabilecektir. Her somut olay özelinde gereklilikler değişkenlik gösterdiğinden gayrimenkul alanında uzman bir hukuki danışmandan hizmet almak yerinde olacaktır. 

İmar planı incelemesi yapılmalıdır. Temelden satın alınacak konutun bulunduğu arsanın inşaat yapımına müsait olması, esasında imar parseli vasfında olması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme konusu imkansızlığı sebebiyle yani imar planı inşaatın yapımına uygun olmayan arsa için yapılmış sözleşmeler başından itibaren geçersizdir. Bu durumun gerçekleşmesi halinde sözleşme geçersiz kabul edildiğinden konut satın alan taraf yalnızca sözleşme esnasında ortaya çıkan zarardan kaynaklı tazminat davası açabilecektir. 

Satın almadan önce kontrol etmekte fayda olacağından imar planına aykırı bazı örnekler;

• Projesi onaylanmamış olan, ruhsatsız olan veya yapı kayıt belgesi bulunmayan ya da yapı kayıt belgesi düzenlenmiş ise de iptal edilmiş olan imara aykırı taşınmazlar,
• 442 sayılı Köy Kanunu Ek Madde 13’e göre ihtiyar meclisi kararı ile ihtiyaç sahiplerine rayiç bedel üzerinden satılan taşınmazlar,
• 775 sayılı Gecekondu Kanunu 34/1-c maddesi uyarınca belediyeler tarafından tahsis edilen taşınmazlar,
• 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkındaki Kanunu 11. madde uyarınca Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından satılıp şerh konulan taşınmazlar,
• 2644 sayılı Tapu Kanunu 35. maddesine aykırı olacak şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile yabancı uyruklu kişiler tarafından edinilecek taşınmazlar,
• 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu 13. maddesi uygulama alanlarında kalan taşınmazlar,
• 6831 sayılı Orman Kanunu 52. maddesinde belirtilmiş olan taşınmazlar 

hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez.

Kat irtifakı tapu incelemesi yapılmalıdır. Tapu kayıtlarına dayanılarak projesi hazır, onay almış ve inşaatına başlanmış arsa üzerinden satın alınmak istenen konut üzerine düşen arsa payı miktarı ve tapu devrine engel olacak bir durumun varlığı öğrenilmelidir. Bu sayede inşaatın oransal paylaşımına sözleşmede açıkça yer verilerek bağımsız bölüm adedi, katı, blok numarası, bölüm numarası ve niteliği belirtilmelidir. Ayrıca sözleşmede bağımsız bölümlerin büyüklüklerine, brüt ve net bazında metrekarelerine yer verilmelidir. Dolayısıyla hak sahibi olunacak evin arsa payı miktarı ve arsanın üzerindeki mülkiyet hakkı belirli olacaktır. Uygulamada bağımsız bölümlerin devri aşamalı olarak gerçekleşebilmektedir. Bağımsız bölümlerin devredilemediği aşamada birtakım riskler doğabileceğinden bağımsız bölümlerin üzerine ipotek konulabilir, ipotekli devir sağlanabilir. Ancak bağımsız bölüm üzerindeki ipotek, devri engellemeyeceğinden temelden konut satın alanlar aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye devredilmesini engellemek amacıyla usulüne uygun yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh ettirilmesi suretiyle hakkını koruyabilir. Aksi halde aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması durumunda satış sözleşmelerinin niteliğine yani usulüne uygun noterde yapılması veya adi yazılı şekilde yapılmasına bakılmaksızın önceki tarihli sözleşmenin geçerliliği kabul edilmektedir. Dolayısıyla şerhin, sonradan kazanılmış hak talebinde bulunanlara karşı koruyucu etkisi bulunduğundan tercih edilmelidir.

Temelden satın alınan konutun yapıldığı inşaat, APKİS’den kaynaklanıyor ise bu sözleşme incelenmelidir. APKİS (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), arsa payını devreden arsa sahipleri ile arsa payı karşılığında inşaatı üstlenen inşaat firması veya müteahhit arasında gerçekleşmektedir. Temelden konut satın alanlar genellikle inşaatı üstlenen inşaat firması veya müteahhitten almaktadır, fakat arsa sahibi ile inşaat firması veya müteahhit arasında anlaşılan sözleşmede kararlaştırılan hangi bağımsız bölüme hangi arsa payının düştüğünü, inşaatın yapımında kullanılacak malzeme türü, kalitesi ve işçilik kalitesi gibi konuta ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan önemli bilgilerin edinilmesinde fayda vardır. Ayrıca bu sözleşmelerde ‘devir yasağı’nın bulunup bulunmadığına bakılmalıdır, devir yasağı hükmünün bulunması halinde inşaat firması veya müteahhitin devredeceği arsa payı için arsa sahibinden izin alması gerekmektedir. Aksi halde arsa sahibi tarafından devredilmeme kuralı öne sürülebilir, uyuşmazlığa sebebiyet verebilir.

Usulüne uygun satış sözleşmesi yapılmalıdır. Bu tür usulüne uygun satış sözleşmelerinin yapılma amacı tarafların hakları, borçları ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesidir, aksi halde karmaşık ve içinden çıkılamaz bir uyuşmazlığa sebebiyet verilebilir. Gayrimenkul satış sözleşmesi kural olarak tapuda ‘taşınmaz satış sözleşmesi’ veya noterde ‘taşınmaz satış vaadi sözleşmesi’ şeklinde düzenlenmektedir. Ancak uygulamada temelden ev alanlar ile inşaat firmaları veya müteahhitlerin satış ofislerinde adi yazılı biçimde satış vaadi sözleşmesini akdettiği görülmektedir. Uygulamada pratik olarak kullanılsa da hukuken bu sözleşmelerin geçerlilik şartı noterde düzenlenmesine bağlı kılındığından adi yazılı biçimde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir, fakat Yargıtay tarafından ‘alacağın temliki sözleşmesi’ olarak kabul edilerek ayakta tutulmaktadır. Alacağın temliki sözleşmesi yoluyla temelden konut satın alan kişiler, sürecin devamında ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda alacağın devrine ilişkin hükümlere tabi olarak büyük hak kayıplarına uğrayabilir. Bu nedenle usulüne uygun olarak noterde düzenlenmelidir.

Kat irtifakı tapu incelemesi yapılmadan, adi yazılı şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapılması durumunda taşınmaz üzerinde hak iddia eden üçüncü bir kişinin varlığı ile karşılaşılabilir, yani inşaat firması veya müteahhit tarafından satılan arsa payı aslında arsa sahibi olan kişilerin mülkiyetine kayıtlı bulunabilir. İnşaat firması veya müteahhitin inşaatı tamamlamadan bırakması halinde veya yükümlülüğüne aykırı eksik ya da hatalı yerine getirdiğinde arsa sahipleri de arsa payını devretmeyebilir. Uyuşmazlığa konu olan bu halde temelden konut satın alanlar arsa sahiplerine karşı terditli olarak tapu iptali ve tescili davası açılabilir, açılacak bu davada inşaat firması veya müteahhite karşı da taşınmazın güncel rayiç bedeli üzerinden alacak talebinde bulunulabilir ve bu tür davalarda hakkın korunması amacıyla ihtiyati tedbir talebi ile dava sürecinde taşınmazın devri kısıtlanarak taşınmazın başkalarına satışı engellenebilir. Öyle ki Yargıtay kararları, yerleşik içtihat ve uygulamaları da temelden konut alanlar ile inşaat firması veya müteahhit arasında hukuken geçerli şekle aykırı düzenlenen adi yazılı sözleşmeyi ‘alacağın temliki sözleşmesi’ olarak kabul etmekte ve dürüstlük kuralı çerçevesinde temelden konut alanları hukuken korumaktadır. 

Bu tür üç taraflı uyuşmazlık durumlarında mahkeme olayın özelliğine göre tapu iptali ve tescili davasını kabul edebilmektedir, fakat inşaat firması veya müteahhitin kusuru nedeniyle tamamlanmayan inşaat ya da eksik/hatalı tamamlanan inşaat sebepli uyuşmazlıklarda tapu iptali ve tescili davası reddedilerek terditli açılması halinde güncel rayiç bedel üzerinden alacağın tazminine hükmedilebilir. Ayrıca bu tür uyuşmazlıklarda inşaat firması veya müteahhitin kaçmış olması ya da iflas etmesi sıkça görüldüğünden somut olaya istinaden açılacak dava ve beraberindeki hak talepleri için gayrimenkul alanında uzman bir hukuki danışmandan hizmet almak gereklidir.

Satış sözleşmesi içeriğinde yer alması gereken hususlara dikkat edilmelidir. 

Usulüne uygun akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi diğer adıyla ‘taşınmaz satış vaadi sözleşmesi’nin içeriğinde yer alması gereken önemli hususlar;

• Projedeki inşaatın oransal paylaşımı, bağımsız bölüm adedi, katı, blok numarası, bölüm numarası ve niteliği, konutun metrekare cinsinden büyüklüğü gibi temelden satın alınacak konutun niteliğine ilişkin bilgiler belirtilmelidir.
• Konut için kullanılacak malzemelerin türü, kalitesi ve işçilik kalitesi gibi teknik bilgilere kadar detaylandırılarak belirtilmelidir. Bu sayede sürecin devamında hatalı veya eksik yapı ile karşılaşılması halinde hukuki yola başvurarak zararın telafi edilmesi sağlanabilir.
• Konut teslim tarihi net bir şekilde ortaya konulmalıdır, olası zararların önlenmesi amacıyla konut tesliminin gecikmesine ilişkin ceza-i şart eklenmelidir.
• Noterde düzenlenen bu sözleşmeye ilişkin tapu sicilinde şerh koyulmalıdır.

Bunun dışında hem temelden ev satın alan konut sahibi hem inşaatı üstlenen inşaat firması veya müteahhitin haklarının hukuken korunabileceği bazı sözleşmesel hükümler aşağıda örneklendirilmiştir;

• Konut almak isteyenlerin, sözleşme imza işlemlerinden sonraki 14 gün içerisinde sözleşmeyi iptal etme hakkına sahip olması, 
• İnşaat şirketinin bina tamamlama sigortası yaptırma garantisi vermesi, 
• Konut tesliminin en fazla 36 aylık teslim süresiyle sınırlandırılması,
• Satış sözleşmesi yapılmadan herhangi bir ödeme yapılmaması.

Ancak bu hükümler emsaldir, somut olaya uygun hukuki iş ve işlemler için bu alanda uzman bir hukuki danışmandan yardım almak gerekir.

• İnşaat sürecinde yapımın takibi sağlanmalıdır. İnşaatın yapım sürecinde gözlem yapılarak temelden satın alınan konutun zamanında teslimi veya eksik ya da hatalı yapı mevcut ise düzeltilmesine imkan kazandırır, sözleşmeye uygun olarak tamamlanmasını sağlayarak hak kaybının ve doğacak uyuşmazlıkların önüne geçecektir.